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房屋权属证书是商品房所有权人依法享有并行使商品房物权的重要凭证。就商品房房屋权属证书（以下简称产权证）办理问题，我市不少商品房买受人与其相关房地产开发商（以下简称开发商）产生纠纷，其中大部分纠纷的争议焦点在于开发商办理房屋产权证的责任。在商品房买卖合同法律关系中开发商应履行相关办证义务并排除开发商责任导致不能办理产权证的原因，让商品房买受人能在法定或约定期限内办理产权证，否则开发商需依买受人的请求按照商品房买卖合同的约定或法律法规的规定向买受人承担违约责任。

一、开发商应尽办理产权证的义务

1、委托测绘义务

根据《商品房销售管理办法》第34条第1款规定，开发商应在与商品房买受人所签订的《商品房买卖合同》所约定的房屋交付日之前按项目委托具有房产测绘资格的单位对买受人购买的商品房作面积测绘工作，并于合同约定或法律规定的期限内将测绘成果报房地产行政主管部门，用于房屋权属登记和房产证的制作。

2、及时办理好商品房的初始登记义务。

根据《城市房屋权属登记管理办法》第9、10、16、17条规定，开发商只有办好买受人所购买商品房的初始登记，取得商品房的大产权证（在办证实务称为办理总证）后，才能提供商品房的大产权证给买受人，买受人才能办理转移（过户）登记，取得买受人名下的小产权证。于此开发商应该根据规定于房屋竣工后的三个月内及时向登记机关提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件等申请房屋所有权初始登记，经房地产行政主管部门审核颁发商品房的总证。

3、报送资料义务

根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条、《商品房销售管理办法》第34条第2款和《城市商品房预售管理办法》第12条规定，开发商应当在合同约定人期限或法律法规规章规定有期限内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。需由开发商报送的材料包括：①买受人所购买的商品房的初始登记产权证，在实务操作中表现为开发商所办理的大产权证（即总证）；②房屋面积测量成果报告；③公用建筑面积分摊材料；④国有土地使用证；⑤登记部门认为必要的其他材料。

4、协助买房人办证义务

《城市房地产开发经营管理条例》第33条、《城市商品房预售管理办法》第12条和《商品房销售管理办法》第34条第3款均规定，开发商应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。根据该规定开发商在商品房购买方办理好产权证之前，应当按照房地产行政主管部门的要求，于合同约定或法律规定的期限内对商品房买受人的产权证的办理提供必要的协助，并不得无故拒绝或拖延在有关申请书、房地产买卖合同等文件上盖章和签字。

二、开发商的原因致买受人在合同约定或法律规定的期限内未能取得房屋产权证的责任认定。

买受人在合同约定或法律规定的期限内未能取得房屋产权证的原因极为复杂，存在各种各样的原因。从目前来看，至少存在四种原因：一、出卖人的原因，例如出卖人工作拖延、推托、不负责任等；二、买受人的原因，例如买受人自己由于疏忽或其他原因，没有及时到权属登记部门办理相关登记手续，或买受人自己经过催促也不愿意办证等；三、合同关系以外的包括行政机关在内第三人的原因，例如对政府相关部门没有按有关规定的程序和期限审核颁发产权证等；四、自然原因或不可抗力原因。逾期办证或未能办证，其原因有的是单方面的，有的是多方面的；多方面原因之间有的可能互不关联，有的则可能又存在其内在因果关系。因此，开发商对买受人在合同约定或法律规定的期限内未能取得房屋权属证书是否责任，关健在于买受人在合同约定或法律规定的期限内未能取得房屋产权证的原因是否是开发商造成的。如果是由于开发商自己的原因或由开发商引发的其他原因导致买受人在合同约定或法律规定的期限内未能取得产权证，开发商应承担逾期办证的违约责任。

为进一步做好建设领域拖欠工程款的清理工作，泉州市人民政府办公室于2005年3月15日作出泉政办[2005]42号文件《泉州市人民政府办公室关于进一步加快清理建设领域拖欠工程款工作的通知》，其中通知：对拖欠工程款的建设单位在还清所有拖欠的工程款之前，不予办理该单位的所有建设项目的工程竣工验收备案、房屋产权登记、产权交易、房屋抵押、信贷等有关手续；工商管理部门不予办理工商企业年检手续；房地产管理部门不予办理企业资质年检手续等。泉州某房地产开发公司在市区开发某新城住宅小区，虽已向房地产行政主管部门提供办理初始登记的有关资料，但由于该房地产开发有限公司拖欠他人工程款等原因，房地产行政主管部门不予办理颁发该住宅住宅小区的初始登记证（办证实务中称为总证）。于此，该住宅小区的业主不能办理转移登记（即不能办理业主名下的产权证）。开发商虽然已提供办理初始登记的相关资料，但由于其拖欠工程款等原因没有消除，房地产行政主管部门不予办理初始登记，不对开发商该住宅小区进行房屋产权登记，导致开发商不能取得该住宅小区的初始登记的总证，进而导致该小区业主不能办理产权证。很显然，该住宅小区不能办理产权证，虽是房地产行政主管部门不予办理该住宅小区初始登记造成的，但房地产行政主管部门不予办理初始登记是针对开发商而作出的，是开发商的原因造成的。对此开发商理应对该住宅小区业主不能办理产权证承担责任。

三、违约金赔偿责任的认定

1、 违约金的诉讼时效问题。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第１８条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。该条文第２款还规定，商品房买卖合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 第１９条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《城市商品房预售管理办法》第１２条第２款规定，由于开发商的原因，买受人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发商和买受人有特殊约定外，开发商应当承担违约责任。　　　　

依据前述规定，由于开发商的原因，买受人未能在法定或约定期限届满取得产权证的，除开发商和买受人有特殊约定外，开发商应当承担违约责任。违约金诉求作为买受人基于双方合同所产生的一项要求开发商相应支付义务的债权请求权，从开发商违约行为发生之日，买受人就应当知道其权利受到侵害，其要求开发商支付违约金的请求权随即发生，诉讼时效期间应从开发商违约之日起算，即从法定90日或约定期限届满之日起算。

2、 违约金的计算问题。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第１８条第２款规定，商品房买卖合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

依据前述规定，由于开发商的原因，买受人未能在法定或约定期限届满取得产权证的，除开发商和买受人有特殊约定外，开发商应当承担违约责任。商品房买受人有权请求开发商按合同约定或法律规定支付违约金。商品房买卖合同有约定违约金数额或违约金的计算方式的，按合同约定计算违约金；商品房买卖合同对该违约金约定不清，造成违约金数额难以确定的，应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第１８条第２款规定按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。

(作者:福建泉州伟立律师事务所　张其水律师)