来源:海峡都市报

泉州市区太平洋花园小区的部分业主和现任也是首届的业主委员会、物业管理公司的纠纷由来已久，其间还打过官司。

最近，即将到了业主委员会换届选举的时候，纠纷又开始了：业主们反映，现任的业主委员会制定的《选举办法》违反现行的法律、政府规定，甚至，他们还要“罢免”部分业主的业主代表候选人资格……

业主们不禁提出疑问，难道——

“我们的‘被选举权’被罢免了”

太平洋花园小区的业主廖先生告诉记者，今年３月份，现任的业主委员会贴出公告说明：小区首届业主委员会于2002年5月成立，并将于2005年5月28日任期届满，成立换届筹备组，进行业主委员会换届选举工作。

同时，换届筹备组还公布了第二届业主委员会的《选举办法》：每幢楼推选业主代表，由业主代表在业主大会上行使表决权并选举产生第二届业委会。业主代表候选人由业主自荐和换届筹备组推荐组成。

廖先生说，按照《选举办法》，每幢楼的业主推选出了本幢楼1～2个的业主代表候选人，推选的方式是采用书面征求意见并确认的方式。他们把推选出的业主代表候选人名单连同书面确认材料提交给了“换届筹备组”。

没想到的是，到了5月6日，现任的业主委员会又贴出了一张公告，声称：针对业主代表候选人资格确定的提请事项，业主委员会决定并通过书面意见征询203户业主的同意，取消业主代表候选人中长期拒交物业管理费的业主候选人资格。

这一公告在小区里面引发了争议，廖先生及其他几位业主代表候选人接受记者采访时说，太平洋花园小区的部分业主和现任的业主委员会、物业管理公司的纠纷由来已久，确实有部分业主长期拒交物业管理费。这是因为现任的业主委员会非法更换物业管理公司，小区的公共收入、支出没有公示，如电梯广告等收入不知道有没有纳入公共费用，13平方米的车库收物业管理费240元没有依据等等，所以部分业主拒交物业管理费。

业主们认为，所谓的“换届筹备组”不能以此为由取消候选人的资格。事实上，业主自荐的业主代表候选人也是按照换届筹备组公布的《选举办法》——“由所在楼宇超过50%投票权数的业主书面确认”产生的。现在，“换届筹备组”又声称征询了业主意见，决定取消候选人资格，不是自相矛盾吗？

积怨

去年打过官司

去年，曾有太平洋花园的６名业主状告泉州市丰泽区建设局，要求撤销该局作出的“关于同意成立太平洋花园业主管理委员会的批复”。

业主们起诉的理由是，太平洋花园业主管理委员会的成立纯属暗箱操作，非公开选举产生：选举活动的“筹备组”指定21名业主代表候选人事先没有征求业主的意见，在要求业主推选业主代表时，选票上规定“没有回复者，视为同意”，这更是违法选举的基本原则，在召开业主代表大会时，采用等额选举指定５名委员无任何公开、公正可言。

法院判决认定：鉴于2003年9月1日《物业管理条例》实施之前，业委会的成立程序及业主代表的产生等没有法律、法规明确规定，采用等额选举并不违法。“没有回复，视为同意”是违反了选举的基本原则，没有回复的应确定为弃权票，不应计入得票数，这可以说明选举过程存在瑕疵。但是，当选的业主代表得票数仍然过半，应认为是合法有效的。

结果，业主输了官司。

物管公司“偷梁换柱”

业主们向记者反映了另外一件事：2004年3月底，现任的业主委员会伪造部分业主代表签名，炮制出《关于同意泉州南方物业管理有限公司接管太平洋物业管理的决定》，把原来的物业管理单位泉州市福发物业管理有限公司转换成泉州南方物业管理有限公司。为了规避2003年9月1日起实施的《物业管理条例》相关规定，他们把该《决定》的落款时间写成2002年9月1日。

业主向记者出示了他们的证据：2003年业主交纳水费的收据，落款和盖章还是“泉州市福发物业管理有限公司”。既然早在2002年9月1日南方物业管理公司就已经接替福发物业管理公司，2003年的收据怎么还可能是“福发物业管理公司”呢？

业主代表之一李女士接受记者时表示，她从来没有看过这个《决定》，也没有讨论和决定过该《决定》的内容，文件上的签名也不是她本人的签名，她也没有叫人代签过。另一业主代表曾女士则表示，该《决定》是在2004年3月份物业管理公司的人叫她签的，上面的落款日期“二○○二年九月一日”被印章压住了，她当时没有看清楚，所以就签了。另外几名业主代表表示，签字是在2004年3月份签的，而且是家里人代签的。

更换物管公司不合法

记者联系现任的业主委员会负责人洪先生等人进行采访时，他们拒绝接受当面采访，让记者提出问题，他们予以书面回复。关于更换物管公司这一问题，他们的书面回复是，去年业主状告丰泽区建设局的《判决书》已经对相关问题进行了明确的解释说明。

记者找到该份《判决书》，并没有发现任何涉及更换物管公司的内容。

记者就此问题采访了泉州伟立律师事务所张其水律师。张律师分析，法院判决认定业主委员会的成立是合法的，但不能因此推定业主委员会的所有行为都是合法的。按照《物业管理条例》有关规定，解聘和选聘物业管理企业，必须全体业主所持投票权2/3以上通过，《关于同意泉州南方物业管理有限公司接管太平洋物业管理的决定》就属于解聘、选聘物业管理公司的事项。

张律师认为，即便所有业主代表的签名都是真的，更换物管公司也是不合法的。解聘和选聘物管公司，必须全体业主所持投票权2/3以上通过，业主代表没有权力决定这样的事项。

业主曾经收到恐吓信

业主王先生告诉记者，为了保护自己的合法财产不受侵害，他参加了小区众业主的维权活动，但是他的家属却于2004年6月27日收到了一封匿名恐吓信，恐吓信的内容是：“恶有恶报，时候未到”，想面对现实的话，拜托告诉你的变态老公××早早准备好轮椅和拐杖。

王先生说，他还于2004年6月28日凌晨再次接到恐吓电话：“你确实是在找死。”

新争

“罢免”候选人资格

正因为对现任的业主委员会、物业管理公司有太多的不满，部分业主积极参与了这次业主委员会的换届选举，希望能参与小区的公共事务管理，争取公共事务管理的公开、公正。没想到，“换届筹备组”却以长期拒交物业管理费为由，取消部分业主代表候选人的资格。

“换届筹备组”在给记者的书面答复中表示：筹备组并非“罢免”个别业主的业主代表候选人资格，而是在征得了小区306户业主中205户业主的同意，并且在业委会扩大会议上听取了首届业主代表的表决意见后，认为不履行业主义务、搭车消费侵害了绝大多数业主权益的行为人，不能成为业主代表候选人，才做出了取消其候选人资格的决定。作为业主代表候选人，其资格的审定遵照小区绝大多数业主的意愿，这种做法于情于理都是无可厚非的。

张律师分析，按照建设部《业主大会规程》及泉州地方相关规定，业主代表只是代表本幢、单元或楼层的业主参加业主大会会议，只需要本幢、单元或楼层的业主协商产生就可以了，与其他业主无关。

《选举办法》不合法

业主们对这次“换届筹备组”制定的《太平洋花园第二届业主委员会选举办法》产生了质疑，认为该《选举办法》不合理，甚至不合法。

业主肖先生指出，《选举办法》规定，由业主代表在业主大会上行使表决权并选举产生第二届业委会，这与相关规定是相冲突的。

建设部《业主大会规程》和《泉州市业主大会规范》都有规定：“物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。”

也就是说，业主代表只能把业主的意见、投票带到业主大会上“如实反映”，说白了，就是“经手的”。业主代表根本没有权力“行使表决权并选举产生第二届业委会”。

筹备组操纵业委会选举？

除此之外，业主肖先生认为选举还有更大的问题。该《选举办法》规定：“业主代表最终确定后，由筹备组从业主代表名单中协商推荐７名业主委员会候选委员”，“小区第二届业委会由７人组成，由业主代表以记名投票的方式选出”，“大会选举按候选人所得有效投票权数由高到低取前７名为业委会成员”。

要选出的业委会成员有７人，但是“筹备组”推荐的候选人也只有７名，不管得票数多少，都会当选。也就是说，业委会的成员，由“筹备组”说了算。

针对业主对《选举办法》的质疑，“换届筹备组”给记者的书面回复是：《选举办法》与物业管理法规并没有实质的冲突。筹备组正是遵循了《物业管理条例》等相关法规的主导精神，结合小区“户数多、租户多”等客观实际，提出的可行性方案。目前，政府部门已经对小区的改选工作进行了现场调研，相信在政府主管部门的指导下，小区的换届选举工作将会更为顺利地开展。

张律师认为，显而易见，“由业主代表在业主大会上行使表决权并选举产生第二届业委会”和建设部的《业主大会规程》是相冲突的，而业委会的产生办法也明显违反一般的选举原则。如果按照这样的《选举办法》选出的业主委员会，应认定为无效。

症结

“选举”是为了利益？

向记者反映情况的几位业主的担心是，业主委员会和物管公司“勾结”起来，侵害小区业主的利益，比如维修基金的使用，而且太平洋花园的物业管理费在泉州的普通住宅里面算是比较高的，还有，现在小区内每个电梯都有做商业广告，这些收入哪里去了？还有公共停车场的收入等等。

业主们的设想是，如果业主委员会“为民办实事”，监督小区的各种公共收入用于物业管理，就可以减轻业主的负担。甚至，以太平洋花园这么好的地段来看，如果通过经营户外广告等，还有可能实现小区的“零物业”，也就是业主不用交纳物业管理费，这在国内有的城市已经实现了。

“换届筹备组”给记者的书面回复则表示，维修基金是政府有关部门在统一管理，这点可以找有关部门核实。另外，小区自交付使用三年来，物业管理费收支情况确有每半年公示一次，在财务公开的收入项目中包含了车辆场地维护费等小区附属服务项目的收入情况，财务公开的支出项目中也详细介绍了各款项的支出情况，同时还反映了收支的总体盈亏情况。小区首届业委会在每年年末都会专门听取物业管理公司的年度工作报告和财务报告。

□政府声音

主管部门介入

由于太平洋花园业主的多次反映，日前，泉州市丰泽区建设局对太平洋花园业主委员会的换届选举工作进行了调查研究，并于前两天提出了如下意见：

一、根据《物业管理条例》和《业主大会规程》的有关规定，换届工作应由第一届业主委员会负责，无须再成立专门的换届筹备组。

二、按照《物业管理条例》和《业主大会规程》规定的选举程序，做好本次换届工作。

三、整个换届选举工作，应遵循公平、公开、公正的原则，做好业主大会代表和业主委员会候选人的推荐工作，明确大会召开的时间、地点、会议的程序。需要业主大会审议或表决的事项，应按相关法规的规定提前告知业主。